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「利回り7%で本当にやっていける?」サラリーマン大家の奮闘記(第3回)
公開日 11月2日 |  アクセス数:4118
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サラリーマン大家
 
さんのプロフィール
■ 経歴

□1970年生まれ

□2014年
会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及しています。利回りは低めですが、駅前・資産価値の高いエリアを厳選し高い入居率を見込める物件を購入しています。 入居者募集や管理業務を徹底し効率化する投資手法を日夜勉強しています。

□2016年
一棟マンションは自主管理で実践しています。今後のコラムに期待してください。

■ 主な所有物件

□2014年
9月:一棟マンション購入(売却済)

□2015年
6月:一棟マンション購入(13住居)7%

□2016年
2月:一棟マンション購入(5住居)7%
  サラリーマン大家
こんにちはサラリーマン大家です。

最後までお付き合い下さい。

最近の不動産価格高騰が目立ち収益物件の利回りが低下している現状ではなかなか手が出せなくなりました。コラム第1回でも書きましたが

「リーマンショック前後ならいざ知らず今の金融政策で不動産へ資金が流れている現状ではなかなか難しいのではないか」

そうなんですよね・・

「当時は15~17%の利回りも普通に物件があったよ^-^」

と不動会社さんを申していました。

「でも銀行の融資金利も2%~4%位もあったし、今ほど融資に積極的だったとも言い難いから何とも言えない。でも今は案内できる物件も全然ないから異常です・・」

不動産は出会いとも言いますが、立地のいい場所で利回りの良い物件はなかなか無いですよね。

そんな中で、築24年のRCを購入しました。

今まで管理会社に客付け、清掃、メンテナンス等をお願いしていますので特に不満もなく担当の方も精力的に客付け対応していただいていますが今回は「自主管理」です。

自主管理をしなくてはいけない理由があります。

「キャッシュフロー(CF)」の改善です。購入した物件の表面利回りが7%だからです。

今まで管理会社にお任せしていたので、まず困ることはありませんでした。
しかし自主管理は全て自分で行わないといけないことを留意しなければなりません。

7%であってもやっていくことが可能か???

【ざっくりCFシュミレーション(年間)】

収入
満室想定金額 846万円

費用
減価償却費 145万円 → 建物等の残存期間で償却
固定資産税 98万円 → 嫌と言っても必ず毎年来ます。
支払利息 95万円 → 金融機関への支払利息
消防点検等 50万円 → エレベーター・受水槽等メンテナンス費
電気水道代 30万円 → 共用部電気・エレベーターの電気代
火災保険代 15万円 → 万一の火災保険
諸経費 24万円 → 電球交換等
   457万円   
元金返済額 300万円   
修繕積立金 60万円   
法人税(25%) 98万円   
差引CF 76万円   

ざっとですが収入から費用を差し引けば、「黒字だ!大儲け~!」と思いますが、最終的には手元に残る現金は単純計算で76万円しか残らない計算になりました。

元々、資産保有目的もあって購入した物件で無理をしましたが、この物件の特徴は、何と言っても笑えないぐらい固定資産税が高い!!!
土地建物評価が購入価格全体の80%にも達します。
しかも「3階建なのにエレベーター」が付いてます。
エレベーターは保守点検がかかるので意外にコストがかかりますね。
救いは屋上防水を行なった後なので10年は持ちそうですが。

修繕積立金は将来に発生する改修費用に当てるためあらかじめ積立金として計上しています。
修繕積立金は分譲マンションでは当たり前ですが、建物を維持する上で用意しておかないと後々に多額の費用が発生した時に慌てないといけない重要な要素です。

返済も年数が経過するにつれて支払利息が下がり、元金返済額が上がっていくのでCFが悪くなるので注意が必要です。
もちろん満室であれば安心ですが空室になると大変です・・・

個人の場合は収入でCFも変わってくると思います。

購入検討する物件はあらかじめ十分に収益が出るか試算することを強くオススメします。
表面利回りが低くてもかかる費用が少なければ十分にCFが出ます。
損益が黒字で浮かれていてもCFが赤字になるのでは不動産投資の意味がありません。

さて自主管理をやっていると良いこともあるんですよね。
早朝や仕事の休みを利用して共用部の掃除をしていると入居者さんに会うことも多く、野菜を頂いたり、飲み物を頂いたり、トラブルが発生しても即時対応して入居者様からたいへん助かったこと等、いろいろ大変ですがコミュニケーションが取れて良かった点も多く楽しく感じます。

  サラリーマン大家 さんのプロフィール
■ 経歴

□1970年生まれ

□2014年
会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及しています。利回りは低めですが、駅前・資産価値の高いエリアを厳選し高い入居率を見込める物件を購入しています。 入居者募集や管理業務を徹底し効率化する投資手法を日夜勉強しています。

□2016年
一棟マンションは自主管理で実践しています。今後のコラムに期待してください。

■ 主な所有物件

□2014年
9月:一棟マンション購入(売却済)

□2015年
6月:一棟マンション購入(13住居)7%

□2016年
2月:一棟マンション購入(5住居)7%
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