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「東京 豊○問題発覚!」サラリーマン大家の奮闘記(第4回)
公開日 11月16日 |  アクセス数:4720
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サラリーマン大家
 
さんのプロフィール
■ 経歴

□1970年生まれ

□2014年
会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及しています。利回りは低めですが、駅前・資産価値の高いエリアを厳選し高い入居率を見込める物件を購入しています。 入居者募集や管理業務を徹底し効率化する投資手法を日夜勉強しています。

□2016年
一棟マンションは自主管理で実践しています。今後のコラムに期待してください。

■ 主な所有物件

□2014年
9月:一棟マンション購入(売却済)

□2015年
6月:一棟マンション購入(13住居)7%

□2016年
2月:一棟マンション購入(5住居)7%
  サラリーマン大家
こんにちはサラリーマン大家です。

最後までお付き合い下さい。


東京都中央卸売市場の開設にあたり盛り土でなく地下空間になっていた問題が話題になっているのを他人事のようにニュースを見てましたが・・・


自主管理している物件の入居者が退去に伴い完全リフォームを計画!


さっそく施工業者の担当が物件を確認してもらっていると


私の携帯に1本の電話が


施工業者「豊○問題が大家さんのマンションでも発覚しました!」
大家  「??????????」
施工業者「床下収納の下に大きな地下空間(ピット)がありますよ。」
大家  「それが何か問題があるのですか???」
施工業者「ピットは2箇所あって、1箇所で相当量の水が溜まっています。」
    「水は水深1.5mぐらいで10畳以上ありますね」
大家  「・・・・・」


地下水・配管漏れ・雨漏りetc・・・
悪いことを色々考えますよね・・修繕費が!!・・


「百聞は一見に如かず」まずは現地で確認!


ピット自体は建物の地下にあるのは珍しいものではありませんし、配管等メンテナンスの際には地中の土を撤去することを考えれば合理的ですしそれを考慮して設計していますからね。


そんな現地の床下収納を恐る恐る覗き込むと
やっぱり地下空間に水がたっぷりあるではないですか・・ヽ(´Д`;)ノアゥア... 




【1階地下ピット:10畳以上ある室内に水が床から1.5m以上もあります】


原因は??水は床面まで透き通って匂いもないことから汚水でないことは確実でした。
ということは地下水?雨水?となるわけですがどうも風呂場下部付近の床スラブが濡れている感じだったので「浴室」の疑いが濃厚となりました。


とにかく排水作業をしなければと思い自身で排水ポンプ(by Amazon)を購入!
そんな排水作業は土日の休みで約1日半かけ計算では約34t!の水を排水しました。
後に施工会社の方が気を利かせて工事用で使う強力な排水ポンプを持ってきてもらい若干残った水も排水しました。


浴室は賃貸マンションでは珍しい在来浴室でしたが解体作業中にやはり「浴槽の下に大きな穴」を発見しました。
たぶん経年劣化でタイルの目地にひび割れが発生しそこから水が流れていたと思います。
そもそも1Fだったから?何で穴?って感じですが、今となっては知るすべがありませんね。


もし、継続して入居していたら・・考えただけで恐ろしい話です。


リフォームでユニットバスに入れ替えするので水問題から解放されそうです。


今回の改装工事をお願いした施工会社さんは融資を受けている金融機関の紹介です。
経験豊富でフットワークも軽く私みたいな素人にも丁寧に説明していただけます。
不動産投資には必ず、原状回復・修繕・改修はセットですから信頼できる施工業者にお願いしたいですね。
もし施工業者さんを探すなら金融機関に相談するのも一つです。金融機関も施工会社と多く取引しているはずですから、大家さんにとっても安心できる材料の一つかと思います。
もちろん改装工事をする以上キャッシュアウトが大きいですので湯水のようにお金を使うわけにはいきません。
見積り内容をよく精査し、施工内容・工期を確認して総合判断することをオススメします。
  サラリーマン大家 さんのプロフィール
■ 経歴

□1970年生まれ

□2014年
会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及しています。利回りは低めですが、駅前・資産価値の高いエリアを厳選し高い入居率を見込める物件を購入しています。 入居者募集や管理業務を徹底し効率化する投資手法を日夜勉強しています。

□2016年
一棟マンションは自主管理で実践しています。今後のコラムに期待してください。

■ 主な所有物件

□2014年
9月:一棟マンション購入(売却済)

□2015年
6月:一棟マンション購入(13住居)7%

□2016年
2月:一棟マンション購入(5住居)7%
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